Saat ini, terutama di kota-kota besar, harga tanah dan bangunan telah mencapai harga yang sangat tinggi, sehingga sulit bagi banyak orang untuk memiliki tempat tinggal. Inilah sebabnya mengapa Apartemen sering menjadi pilihan yang populer dan praktis bagi masyarakat yang mencari tempat tinggal. Dengan harga yang relatif lebih terjangkau dan fasilitas yang seringkali lengkap, Apartemen menjadi solusi yang menarik bagi masyarakat yang ingin tinggal di perkotaan tanpa harus mengorbankan kenyamanan dan kepraktisan.
SISTEM PRE-PROJECT SELLING
Sebelum membeli unit Apartemen, masyarakat perlu memahami bahwa sistem Pre-Project Selling yang biasanya digunakan oleh Developer, justru seringkali banyak memakan korban karena dimanfaatkan oleh Developer yang tidak bertanggung jawab.
Pre-Project Selling adalah sistem yang memperbolehkan Developer untuk melakukan pemasaran Apartemen, meskipun bangunan Apartemen itu sendiri belum selesai pembangunannya.
Keuntungan Pre-Project Selling bagi Developer
- Mendapatkan keuntungan finansial yang dapat dijadikan sebagai modal untuk pembangunan Apartemen tanpa dikenai bunga bank;
- Mendapatkan kepastian pasar;
- Terhindar dari kerugian dalam hal proyeknya kurang diminati.
Keuntungan Pre-Project Selling bagi Calon Pembeli
- Mendapatkan kepastian hunian berupa unit Apartemen;
- Mendapatkan harga unit yang jauh lebih murah dibandingkan pada saat pembangunan Apartemen selesai dilakukan.
Sayangnya, sistem Pre-Project Selling ini banyak disalahgunakan oleh Developer yang tidak bertanggung jawab, yang akhirnya menimbulkan kerugian bagi pembeli telah membayar lunas unit Apartemen miliknya.
Beberapa penyebab yang sering ditemui terkait mangkraknya pembangunan Apartemen yaitu belum adanya kepastian status hak atas tanah, belum dimilikinya Izin Mendirikan Bangunan (IMB), maupun perizinan lainnya yang seharusnya sudah dimiliki Developer sebelum memasarkan unit Apartemen kepada Calon Pembeli sehingga tidak menghambat pembangunan Apartemen.
KASUS MEIKARTA
Kasus ini merupakan salah satu contoh penyalahgunaan sistem Pre-Project Selling, dimana Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI) menerima aduan dari konsumen proyek Meikarta yang merasa ditipu oleh Developer Lippo Group. Data dari YLKI menyatakan ada 440 pengaduan terkait Pre-Project Selling dalam periode 2014 – 2016. Aduan-aduan tersebut menunjukan inkonsistensi janji promosi Developer ketika masa pengembangan dengan realita pembangunan yang terjadi.
Para Pembeli yang telah membayar tidak kunjung diberikan kepastian kapan dapat melakukan serah terima kunci dan menempati Apartemen semata-mata karena Developer masih terkendala perizinan yang mengakibatkan pembangunan terkendala. Kasus ini membuktikan sistem Pre-Project Selling tidak hanya menguntungkan tetapi juga dapat merugikan Pembeli.
Sebagai bentuk antisipasi agar tidak menjadi korban sistem Pre-Project Selling, maka Calon Pembeli wajib terlebih dahulu memastikan apakah Developer telah memiliki persyaratan-persyaratan yang ditetapkan oleh Pasal 42 ayat (2) UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UURS”), yakni sebagai berikut:
- Kepastian peruntukan ruang;
- Kepastian hak atas tanah;
- Kepastian status penguasaan rumah susun;
- Perizinan pembangunan rumah susun;
- Jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin.
Selain itu, sebelum membuat kesepakatan dengan Calon Pembeli dalam bentuk Akta Notariil berupa PPJB, maka sesuai Pasal 43 ayat (2) UURS, Developer seharusnya terlebih dahulu wajib memenuhi persyaratan kumulatif atas:
- Status kepemilikan tanah;
- Kepemilikan Izin Mendirikan Bangunan; (telah diganti menjadi Persetujuan Bangunan Gedung dalam UU No. 6 Tahun 2023)
- Ketersediaan prasarana, sarana dan utilitas umum;
- Keterbangunan paling sedikit 20%;
- Hal-hal yang diperjanjikan.
Oleh karena itu, sebelum melakukan pembelian Apartemen, Calon Pembeli sebaiknya menanyakan kelengkapan seluruh dokumen yang dipersyaratkan dan Developer-pun wajib menginformasikan kepada Calon Pembeli sesuai fakta yang ada.
Selain ketentuan Pasal 42 & 43 UURS, terdapat ketentuan juga dalam Pasal 98 UURS yang isinya melarang setiap Developer melakukan pemasaran Apartemen yang tidak sesuai dengan ketentuan Pasal 42 &43 UURS.
Sebagai konsekuensi hukum atas pelanggaran Pasal 42, 43 dan 98 UURS, developer dapat dikenai sanksi sebagaimana diatur dalam Pasal 110 UURS yakni berupa sanksi pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau denda paling banyak Rp 4.000.000.000 (empat milyar rupiah).
Selain sanksi tersebut, Developer yang melanggar ketentuan hukum yang berlaku dapat digugat atas dasar Perbuatan Melawan Hukum (PMH) dan dituntut untuk membayar ganti rugi yang tidak hanya terbatas pada ganti rugi materiil, tetapi juga ganti rugi immateriil.